8 неделя науки СВАО - тезисы с содержанием

Некоторые результаты исследования финансовой перспективности инвестирования в недвижимость

Сидорова Д. А., Комкова А.В.

На протяжении последних нескольких лет вложение инвестиций в недвижимость является одним из актуальных направлений в российской экономике. Недвижимость как популярный актив среди инвесторов, отличается высокой надежностью, умеренной доходностью и ликвидностью. С каждым годом все больше жителей нашей страны приобретают недвижимость не с целью удовлетворения собственных потребностей, а именно с целью инвестирования денежных средств и получения дохода в будущем. На сегодняшний день наиболее интенсивно это направление развивается в городах-миллионниках нашей страны: Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Казань и т.д. В регионах это направление также развивается все больше и больше. Очевидно, что рост цен на недвижимость индексируется в среднем на 3-5% ежегодно и является одним из самых надежных способов инвестирования денег. Инвестирование в недвижимость как способ вложения денег пришло к нам из Англии, где предприимчивые покупатели квартир брали кредит, а расплачивались по нему из доходов, обеспечиваемых арендной платой от купленной квартиры, либо путем перепродажи последней. Но, проводя эти манипуляции с недвижимостью, никто не застрахован от кризиса или дефолта, который, кстати, и случился в Англии, когда растущие цены и соответственно арендные ставки, достигнув пикового значения, привели к перегреву рынка и резкому снижению спроса на продаваемое и сдаваемое жилье. В итоге покупатели квартир не могли больше заработать на приобретенной собственности и что более печально – расплатиться по своим ипотечным долгам, но это уже другая история [2]. В российской практике подобная ситуация встречалась два раза: при дефолте 1998 года и при мировом финансовом кризисе 2009 года. Однако, вскоре, экономическая ситуация в стране стабилизировалась и следовательно, цены на жилье продолжали расти и дальше. Проводя анализ и оценку инвестиций в недвижимость, можно сказать, что наибольшим успехом у инвесторов пользуются вложения денежных средств в жилую недвижимость, коммерческую недвижимость и в земельные участки [1]. Наиболее перспективным и выгодным является инвестирование в коммерческую недвижимость, т.к. прибыль от таких инвестиций может начать поступать сравнительно быстро. Торговый центр или развлекательный комплекс, а также в ряде городов и офисные помещения – это отличный рентабельный вариант для инвестирования [1]. Инвестиции в жилую недвижимость не менее интересны сегодняшним инвесторам. Если приобрести квартиру, сдавать ее пару лет в аренду, а потом продать по более высокой стоимости, то можно получить хорошую прибыль. Еще выгоднее приобретать недвижимость на начальном этапе строительства, когда стоимость жилья еще дешевле. Например, спрос на лофты выше предложения. Появились новые форматы: мансарды, двухуровневые пространства, лофты с отдельным входом, студии "живи и работай". Качественные объекты в наше время раскупаются на 70-90% на начальной стадии строительства, а так же формируется аудитория покупателей-инвесторов. Инвестиции в землю сегодня не самое популярное направление у россиян. До кризиса 2009 года это направление занимало первое место по популярности и было самым доходным инструментом инвестирования. Однако сегодня выгода от вложения денег в земельные участки уже не такая высокая. К тому же, многие строительные объекты были заморожены, и земля вблизи них оказалась неликвидной. Однако если подойти к этому вопросу серьезно и изучить рынок, то можно также сделать выгодные инвестиции в земельную недвижимость [1]. При решении вложения денежных средств в жилую недвижимость следует определиться с рыночным сегментом рынка нежвижимости : вкладываться можно на первичном или вторичном рынках; кроме того, сейчас возможно приобретать недвижимость не только в России, но и за рубежом. Некоторые европейские страны даже предоставляют кредиты своим российским клиентам на приобретение жилья. Надо заметить, что в ряде известных развитых европейских городов стоимость квадратного метра жилья значительно ниже, нежели в Москве (в среднем цена 1 кв. м не превышает $3 тыс.). А качество, к слову сказать, не в пример выше. Причем, в Европе можно покупать жилье по-разному (как, впрочем, и в России): на стадии строительства, с целью последующего восстановления, при помощи кредита и пр. Если сравнивать первичный и вторичный рынки, то вложение денег в новостройку рискованны с точки зрения исполнения своих обязательств заемщиком (особенно в России), но при этом доходность здесь самая высокая. Жилье же на вторичном рынке всегда вызывает опасения с точки зрения юридической чистоты или другими словами квартирной истории [2]. Таким образом, можно сделать вывод, что инвестиции в коммерческую недвижимость, наряду с инвестициями в жилье и землю – сегодня отличный способ вложения денег. В целом инвестиционные операции на любом рынке имеют много общего и отличаются лишь социально-экономическими подходами того или иного государства или временными смещениями спроса и предложения. Спекулятивный подход к инвестициям хорошо работает на динамично развивающихся рынках. Но он сопряжен с таким риском: цены на недвижимость могут пойти против инвестора, тогда придется продавать актив с целью зафиксировать убыток (либо держать его неограниченно долго до восстановления рынка). Рентный подход хорошо работает, если инвестор сумел правильно выбрать регион и сам объект.Инвестор покупает объект с целью последующей сдачи его в аренду. Он регулярно получает небольшие платежи (на развитых рынках – не более 7% в год). Рисками рентного подхода можно назвать возможность простоя объекта без арендаторов из-за сезонных и экономических факторов. А также необходимость постоянного участия в управлении объектом (поиск постояльцев, оформление платежей и т.п.). Стратегии инвестирования в строительство недвижимости требует наличия профессиональных знаний и крупного капитала в собственном распоряжении [7].

В России формируется благоприятная инвестиционная среда, реформируются системы ценообразования и таможенного регламента. Нацобъединением строителей проведена большая работа по устранению административных барьеров, актуализированы более 90 СНИПов и сводов правил, активно развивается система подготовки рабочих кадров, внедряется единая система аттестации специалистов. Законодательная инициатива по страхованию ответственности застройщиков перед покупателями квартир предполагает выплату компенсаций покупателям новостроек, по которым застройщик признан банкротом. Общество взаимного страхования застройщиков будет аккумулировать взносы участников и направлять их на компенсации обманутым дольщикам.

Чем цивилизованнее, чем более развит рынок, тем дольше сохраняется рыночное равновесие и поддерживается благоприятный инвестиционный климат.

Список литературы:

http://www.invest-profit.ru
http://investorr.ru
http://nska-invest.ru/about/analityc-new/detail.php?ID=865
http://nska-invest.ru/about/smi/detail.php?ID=871
http://nska-invest.ru/analytics/reports/
http://nska-invest.ru/analytics
http://www.alpa-consulting.com/ru/knowledge/503

Содержание